의정부시가 최근 발표한 사업계획에 따르면 직동공원은 전체면적 42만4000㎡ 중 민간사업부지를 자연녹지 내 용적률 기준으로 20%인 8만4000㎡(2만5450평)으로 책정하고 800억원의 민간사업비를 책정했다.

추동공원은 전체면적 86만7000㎡ 중 민간사업부지를 17.8%인 15만5000㎡(4만6900평)으로 책정하고 1100억원의 민간사업비를 책정했다.

시는 공원조성 사업비를 공원·비공원 사업비로 분류하고 총사업비로 직동공원 4100억원, 추동공원 7383억원으로 계상했다.

이들 공원은 개발되더라도 대부분 원형이 보존된다. 경사도가 낮은 곳은 공원을 조성하고 경사도가 높은 곳은 단순한 휴게쉼터 등으로 개발할 예정으로 시가 계상한 금액과는 상당한 차이가 있으리라는 전망이다.

각각의 민간사업자는 공원을 개발하고 민간사업시설(시가화 예정지)을 제외한 80% 정도는 시에 기부채납하게 된다.

이들 공원의 민간사업비는 사실상 민간투지자가 의정부시에 지불하는 수익사업부지의 땅값이다. 이 땅값은 민간투자자가 사실상 토지개발에 따른 조성원가에 해당한다.

토목전문가 A(53·공무원)씨는 “토지 조성사업비는 통상 지가의 4~5배 수준으로 순수 토지가격에 제반 개발 및 택지조성 비용이 포함된다”고 전했다.

또한 “ LH공사의 민락2지구 택지 조성원가 평당 490만원과 고산지구 조성원가 420원 선 예정)을 감안하면 입지조건상 직동공원의 조성원가 평당 320만원과 추동공원의 조성원가 120만원은 상당히 낮은 수준이다.

이들 민간사업부지는 용도지역이 도시지역인 아파트 부지로 전환되는 만큼 일반녹지의 평균 평당 시세인 40~20만원을 감안하면 파격적인 특혜다.

이 같은 배경에는 시가 민간조성사업을 조기에 추진하기 위해 파행 일쑤였던 사업자 선정의 얽히고설킨 속내가 읽힌다.

직동·추동공원은 도심내 위치한 직주(職住)근접형 입지다. 직동공원은 인근에 외곽순환도로 호원IC와 전철 1호선 회룡역 등이 위치해 있다.

직동공원 시가화 예정지는 의정부에 마지막 남은 최고 가치의 자연 친화적 아파트 건설 예정지다.

추동공원 역시 금오동 신도시와 행정타운이 가깝고 주변에 사통팔달의 외곽순환도로 등이 위치해 있어 수도권과 경기북부권의 접근성이 용이하다.

한편 시는 ‘공원시설을 공원관리청이 아닌 민간사업자도 할 수 있다’는 2009년 10월 개정 ‘도시공원 및 녹지 등에 관한 법률’(이하 도시공원법)에 따라 2011년 민간사업자와 MOU체결 후 추동공원사업과 2013년 4월 직동공원 민간사업자를 모집해 왔다.

이에 따라 직동공원 사업자로 ㈜아키션이 선정돼 지난 19일 사업비의 800억원의 80%인 640억원을 시에 예치했다.

추동공원 사업자로 선정된 S건설은 최근 시가 평판과 신용도를 고려해 탈락시킨 것으로 알려졌다. 이에 따라 후순위 사업자로 선정된 유니버스코리아제일차(유)가 SPC(특수목적법인)을 설립하고 오는 23일 사업비 1100억원을 예치할 계획이다.

시는 직동공원 민간사업부지로 호원동 상우고등학교 뒤편의 경사도가 낮은 구릉지 일대를 아파트 건설이 가능한 곳으로 판단해 시가화 예정용지로 도시기본계획에 지정했다.

또한 추동공원 민간사업부지는 다소 경사도가 높아 신곡동 강남장어·신일2차아파트 인근과 백병원 옆 두 곳을 시가화 예정용지로 선정했다.

이에 따라 직동공원 사업자인 ㈜아키션은 1800세대의 아파트 건설 계획을 제출했고, 추동공원 사업자인 유니버스코리아제일차(유)는 3600세대의 아파트 건설 계획을 제출했다.

이들이 제출한 사업 계획은 전문가에 의하면 최소 단위 건설분으로 추정된다. 이와 관련해 시 관계자는 “사업자가 제출한 제안서는 주관적 자료로 공정하고 객관적인 자료가 아니다”라고 답했다.

아울러 그는 “민간사업자의 현금 예치가 끝나면 즉시 공원 시설 내 사업이 적절한지, 실제로 아파트 사업 수익 산정이 제대로 됐는지, 경기개발연구원(GRI) 등 전문기관에 의뢰해 경제·타당성 검토를 약 6개월간 실시하게 된다”고 말했다.

또한 “수익사업은 실시인가 계획 때 사전 환경성 검토 등 다양한 평가를 동시에 거쳐야 하기 때문에 이들 사업자에게 실시 인가를 100% 장담하기는 힘들다”고 덧붙였다.

시는 민간사업제안서 검토 이후 사업 제안 수락 여부를 시가 결정해 공원·아파트 사업 실시계획 인가가 도시계획위원회를 통과하면 도시관리변경 심의 후 사업자를 선정할 방침이다.

직동·추동공원은 개발이 추진되면 지난 2009년 공원법 개정으로 지자체 최초의 대규모 민간개발로 기록될 전망이다.

이들 공원은 도시계획상 6·25전쟁 직후인 1954년 5월 15일 자연녹지로 분류돼 현상태에 이르고 있다.

이들 공원이 민간투자로 개발되면 부지 면적의 90%에 해당하는 사유지의 토지 보상을 통해 그동안 개발 제한으로 인해 제한됐던 토지주들의 권리가 되살아날 전망이다.

직동공원과 추동공원은 입지조건이 서로 닮은 듯 하지만 전혀 다른 조건으로 직동은 가능동, 의정부동, 호원동 일원을 끼고 있고 추동은 신곡동 용현동 일원으로 구성돼 있다.

특히 직동공원은 가능동 안골 입구 직동축구장부터 호원동 예비군 훈련장까지로 북한산 국립공원 자락을 끼고 돌아 풍광이 수려하다.