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의정부시 "복합문화융합단지는 많이 남는 장사?”
최문영 기자  |  press@ujbnews.kr
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승인 2019.05.15  07:51:39
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▲ 의정부시 복합문화융합단지 백지화 투쟁위원회 시청 앞 시위
국가나 지방정부가 공공개발사업 목적의 주민 토지수용은 사유재산권 제약이다. 이에 토지주는 과거 우리사회가 공권력 사유화와 정의와 공평 부재 등 권력 주체의 공인 검증 방식을 우려한다. 결국 이들의 목소리는 시쳇말로 “장사꾼 말을 어떻게 믿나”라는 말로 들린다.

의정부시 산곡동 복합문화융합단지 도시개발사업이 주민들의 토지 보상가 불만으로 몸살을 앓고 있다.

최근 주민들은 토지 보상가에 반발해 ‘산곡마을회 투쟁위원회’를 결성하고 국민권익위 등 요로에 의정부시 복합문화융합단지 도시개발사업 백지화를 요구하며 목청을 높이고 있다.

이어 주민들은 지난 9일 수원 경기도청 방문했다. 이에 도는 이들에게 조만간 행정부지사 면담을 약속하고 의정부시에 자료를 요청한 상태다.

시 관계자에 따르면 지난 4월말부터 실시된 토지보상 협의는 현재 약 22% 정도 진행됐다. 과거 직동·추동공원 민간투자사업 토지 보상협의가 한 달 만에 70~80%에 달했던 것과는 대조적이다.

산곡동 복합문화융합단지 면적은 53만2502㎡ 규모로 토지등소유자 397명, 591필지로 구성됐다. 소유자는 주민이 약 18%로 나머지는 서을 등 외지인으로 구성됐고 이들 중 상당수가 주민들과 친인척 관계다.

산곡동 복합문화융합단지 평균 감정가는 평당 133만5000원으로 전체 토지 보상가는 약 2200억원으로 추정된다. 주민들은 인근 검은돌 마을 땅값이 평당 400~500만원에 호가되고 있다고 주장하고 있다.

토지 보상가 책정과 관련해 시 관계자는 “보상가는 표준지가 이상이지만 감정평가사 본인이 토지의 개별요인 적용으로 전체적인 비율은 말하기 어렵다”고 밝혔다.

주민들은 복합문화융합단지 사업 백지화 요구와 별도로 “토지보상 시세 차액이 인근 고산택지지구에 비해 2500억원에 달한다”며“차라리 자신들도 사업 주주로 참여하게 해달라”고 주장했다.

또한 사업예정자 ‘스마트팜’이 지난해 12월말 사업체결 양해각서가 해제됐다는 이유로 자신들에게 30% 범위에서 분양해줄 것을 요구하고 있다.

이와 관련해 시 관계자는 “사업부지 감정가가 고산지구 보상가 보다도 터무니 없이 낮아 리듬시티가 2500억원 정도 폭리를 취하고 있다는 주장에는 감정평가 근거를 제시하겠다.

주민들의 주주참여 요구는 국토부 중앙도시계획위원회 개발제한구역 해제 지침에 시가 3분의 1, 민간이 3분의 2 지분으로 명문화 돼 있다. 주주 참여가 국토부 승인사항은 아니지만 시는 법적으로 불가능하다.

스마트팜 용지를 분양해달라는 건 어렵다. 사업 목적에 맞지 않으면 국토부 중앙도시계획위원회 심의를 다시 받아야 한다. 결국 사업시행자가 해당 토지를 매각을 하든지 해야하지만, 주민들이 주주 30% 범위 참여는 현실적 어려운 애기다.

스마트팜 부지는 지원시설용지(도시 활성화 입지조건 완화지역)로 사업자가 현재까지 의사표현을 안 해 방법을 찾고 있다”고 말했다.

익명의 도시개발 관계자는 “산곡동 복합문화융합단지는 개발제한구역에 해제된 지역으로 국토부가 저밀도 사업으로 결정했다. 그러다 보니 실제로 들어올 수 있는 시설이 한정돼 있다.

일반 상업지구는 법상 용적률이 1100%까지 가능하다. 하지만 복합문화융합단지 용적률은 200~250% 사이다.

특히 사업부지에는 허가 규정에 따라 상업지역에 일단 관광시설이 들어와야 된다. 관광시설에 1·2종은 안 된다. 또 관광시설은 4층밖에 안 된다. 특히 바닥면적이 500㎡ 이상 돼야 한다.

이 때문에 규모가 큰 스포츠 시설로 제한된다. 상업시설 또한 10층 미만이다. 이로 인해 매각이 쉽지 않을 전망이다.

또 고산택지지구 보상에 비하면 복합문화융합단지 상업지구 규모는 20~30%다. 밖에서 볼 때는 엄청 많이 남는 장사로 알고 있다. 하지만 사업주체인 의정부리듬시티(주)는 정확하게 알고 있다”고 전했다.

시는 복합문화융합단지 보상협의와 관련해 생활대책용지(근생용지) 공급은 보상에 협의·양도하는 사람에게 주겠다는 입장이다.

이에 시는 1차 보상협의 기간을 5월 29일까지 정했다. 또한 2차 6월 15일, 3차 7월 중순을 거쳐 국토부 중앙토지수용위원회 수용재결을 절차를 밟을 예정이다.

이와 관련해 시 민자유치과 관계자는 “법상 중토위 수용재결에 몇%까지 협상해야 한다는 내용은 없다”면서 “다만 중토위에서 최대한 협의를 해오라는 요구사항은 있다”고 덧붙였다.

사업주체 ‘의정부리듬시티주식회사(PFV-프로젝트금융투자회사)’는 초기 자본금 50억원으로 의정부시 34%, (주)유디자형 20%, 나머지 14개 투자주가 분할 지분으로 구성됐다.

복합문화융합단지는 문화·관광·쇼핑·주거공간 등 조성사업으로 민·관 공동으로 오는 2021년 준공을 목표로 하고 있다.

안병용 의정부시장은 지난 5월 2일 출입기자 간담회에서 “재개발이든 뉴타운이든 공공성을 띤 사업은 땅주인, 그리고 사겠다는 사람과 팔겠다는 사람 사이에 과도기적 갈등이다. 의정부시 복합문화융합단지는 부지의 98%가 개인 사유 전·답으로 구성됐다.

정부는 사업자가 이미 법원에 돈을 공탁을 하면 강제수용 재결권을 시에 주는 이유가 뭐 겠냐? 뭔가 플러스 알파에 대한 의심과 적개심이 있다. 우리 사회가 어디서 꼬여서 이렇게 갈등을 구조로 가는지 나도 모르겠다. 단 대한민국 공공사업에 토지감정가가 변한 적은 단 한 건도 없었던 것으로 안다.

땅값은 도지사, 시장, 토지주가 추천한 감정평가사 평가액 평균치 가격으로 산정된다. 비교적 엄격한 잣대로 감정한 것으로 안다. 옆의 고산지역보다도 평균 20~30% 업돼 있다. 예를 들어 100만원이면 130만원 수준으로 평가됐다.

감정평가 이의 제기도 국토부장관이나 경기도지사에게 가능하다. 의정부시장도 당연히 받아들여야 한다. (하지만) 그걸 지금 안 하고 있지 않나? 거기에 20여명 변호사, 법무사, 행정사가 보상 사례를 들어 합류한 것으로 안다. 그걸 뭐라 할 입장은 아니다”라고 밝혔다.

최문영 기자  press@ujbnews.kr

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